Tres decisiones de compra, explicadas con cifras

Preparado por LOGEORA. Actualizado el 2026-10-09. Método y responsabilidad editorial.

Son ejemplos didácticos ficticios, no operaciones reales ni recomendaciones personales. Las fuentes oficiales explican los documentos; LOGEORA aporta los escenarios y cálculos. No representan precios, tipos ni impuestos actuales de un mercado.

Una vivienda de $450,000: la cuota no es todo el presupuesto

Supongamos una entrada del 20%, un préstamo fijo de $360,000 al 6.5% anual ilustrativo y 360 cuotas mensuales. El tipo es un supuesto didáctico, no una oferta actual. Los impuestos y el seguro son datos ficticios, no estimaciones locales.

Desglose del ejemplo en dólares estadounidenses

Concepto	Importe o resultado
Capital e intereses	$2,275.44
Impuesto: $5,400 / 12	$450.00
Seguro: $2,400 / 12	$200.00
Servicios	$300.00
Reserva de mantenimiento	$375.00
Presupuesto mensual de vivienda	$3,600.44

Cómo reproducir el cálculo

Capital e intereses mensuales = L × r / (1 − (1 + r)^−n), con L = 360,000, r = 0.065 / 12 y n = 360. Añade $1,325 de otros gastos. Si el impuesto anual sube a $6,600 y el seguro a $3,600, el presupuesto aumenta $200 hasta $3,800.44. Es una prueba de resistencia, no una previsión.

Qué cambia en tu decisión

Un comprador con un límite mensual de $3,700 puede asumir el escenario inicial, pero supera su límite en la prueba. Antes de avanzar, pide un seguro por dirección y comprueba los impuestos tras la compra. Añade HOA, seguro hipotecario, coberturas separadas y transporte si corresponden; este ejemplo no los incluye. La reserva de mantenimiento es ahorro para obras futuras, no una factura garantizada.

CFPB: Loan Estimate explainer · Aplicar el ejemplo a mi investigación

Efectivo de cierre: evita contar dos veces el depósito

Para la misma compra de $450,000, supongamos una entrada de $90,000, gastos de cierre de $13,500 incluidos anticipos, un depósito de $9,000 ya pagado y acreditado, y un crédito permitido del vendedor de $3,000. No hay otros ajustes ni gastos financiados. Son cifras hipotéticas.

Desglose del ejemplo en dólares estadounidenses

Concepto	Importe o resultado
Entrada	$90,000
Gastos de cierre incluidos anticipos	+ $13,500
Depósito ya pagado y acreditado	− $9,000
Crédito del vendedor para gastos admisibles	− $3,000
Efectivo pendiente para el cierre	$91,500

Cómo reproducir el cálculo

Efectivo pendiente = $90,000 + $13,500 − $9,000 − $3,000 = $91,500. El efectivo total aportado por el comprador, incluido el depósito ya pagado, es $100,500. Mantener además $10,000 de reserva exige $110,500 entre la operación y el ahorro conservado. La reserva no se paga al agente de cierre.

Qué cambia en tu decisión

Resta solo depósitos acreditados en el documento de cierre. No vuelvas a restar un crédito ya incluido en el total de gastos. Confirma con el prestamista y el agente de cierre que el crédito esté permitido y sea utilizable. Compara Loan Estimate y Closing Disclosure; los prorrateos y ajustes pueden cambiar el importe. Verifica las instrucciones mediante un teléfono de confianza antes de transferir fondos.

CFPB: Closing Disclosure explainer · Aplicar el ejemplo a mi investigación

Puntos de descuento: un tipo menor puede costar más a corto plazo

Compara dos préstamos fijos hipotéticos de $360,000 a 30 años con los demás gastos iguales. La oferta A tiene un tipo del 6.5% sin puntos. La B tiene un 6.25% y un punto de $3,600 pagado al inicio, sin financiar. Ningún tipo es una cotización actual.

Desglose del ejemplo en dólares estadounidenses

Concepto	Importe o resultado
Capital e intereses mensuales, oferta A	$2,275.44
Capital e intereses mensuales, oferta B	$2,216.58
Ahorro mensual de cuota	$58.86
Coste inicial adicional	$3,600
Equilibrio simple de cuotas	61.2 months / meses

Cómo reproducir el cálculo

Equilibrio simple = $3,600 / aproximadamente $58.86 = 61.2 meses. Tras 36 cuotas, el ahorro es aproximadamente $2,119; tras 84, unos $4,944. Solo se comparan flujos de cuotas. Se excluyen diferencias de saldo pendiente, valor temporal del dinero, impuestos y coste de oportunidad; no es una comparación de coste total.

Qué cambia en tu decisión

Con una posible venta o refinanciación a tres años, el ahorro de cuotas no recupera los puntos iniciales. Pide Loan Estimates equivalentes, TAE y la comparación a cinco años; compara después tu plazo previsto y los saldos pendientes. Un crédito del prestamista invierte el intercambio: un tipo mayor puede reducir el efectivo inicial. Decide con ofertas escritas, no solo con el tipo anunciado.

CFPB: points and lender credits · Aplicar el ejemplo a mi investigación

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